“多校划片”落地 广州学位房能否如愿降温？

【学区房专题调查之二供需再平衡】

去年下半年以来，一线城市学区房热度持续上升，并传导到杭州、合肥等二线城市。在“房住不炒”指导思想下，各地调控政策也随之加码，精准打击投资投机需求，如合肥更罕见地对热点学区二手房实施了定向限购措施。政策高压下，各地学区房最新交易情况如何？请关注21世纪经济报道记者从广州、杭州、合肥带来一线调查报道。

酝酿了许久的“多校划片”招生方法，终于在广州开始逐渐落地了。

2021年4月13日，广州市天河区教育局发布清华附中湾区学校（筹）、执信中学天河校区、天河外国语学校、华南师范大学附属中学4所学校义务教育阶段招生方案，方案指出，今年4所多校划片招生学校初中部总招生计划将达28个班，采用电脑派位方式招生。

至此，广州天河区进入单校划片与多校划片并存、片区发展和整体布局统筹的时代。这是一个信号，由此之后，未来多校划片的方式或许将推向广州更多的区域，而学位房的价值，也将被重新审视。

随着“教育公平”逐渐推进，平抑学位房的热度势在必行。在此之前，北京、上海也已经就此采取了多种举措来破除家长对学位房的“迷信”。在这种背景下，广州的学位房会因此而降温吗？

“多校划片”时代

事实上，“多校划片”的招生方式已经被研讨过多年。2016年，教育部办公厅印发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，通知明确提出在教育资源分配不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

广州也在保持整体招生政策稳定的基础上，逐渐推行这种模式，其中天河区的方式值得关注。

作为广州的“经济第一区”，天河区的楼市热度从未有减退。在此其中，因为天河区多间小区都采取免试升入对口中学（也即“对口直升”的方式），使得区内的学位房更是备受家长追捧。

不过现在，这种格局正在被打破。4月13日，广州市天河区教育局发布清华附中湾区学校（筹）、执信中学天河校区、天河外国语学校、华南师范大学附属中学4所学校义务教育阶段招生方案，这几所备受关注的“名校”，都不再确保“对口直升”了。

其中，清华附中湾区学校（筹）初中部提供全住宿，面向全区招生8个班。广州市执信中学天河校区将有3个班可以提供宿位，招生计划面向天河区穗籍小学毕业生招生，另外7个班招生计划则面向珠吉街范围内的公办小学毕业生招生；广州市天河外国语学校初中部则提供全住宿，面向天河区穗籍小学毕业生。

对于看中这些片区学位房的家长，这算不上是一个好消息，不过依然有周边小区的业主闻风而动。例如，牛奶厂片区因为执信的加持，加之执信依然留下了7个班的对口直升名额，因此牛奶厂片区的挂牌价在一日之间经历了跳涨。

一名牛奶厂片区的业主告诉21世纪经济报道记者：“我们小区群里都疯了，说要挂到10万/平方米。我觉得这一波真不知道是怎么出来的，涨得莫名其妙的。看他们那么疯狂，我也去挂个10万试试。”

他提供了小区最新的挂牌价，由他们小区租售中心的员工发布，96平方米的挂牌价最高已经到了960万，而在链家上面，这一小区的参考均价是77975元/平方米。

不过，这很可能是业主们的一厢情愿。接受21世纪经济报道采访的多名广州家长，都持观望的态度，尤其是在“多校划片”之后，更是认为当前广州东部这几所学校的学位房并不值那么多。“执信这个，我早就知道了。买房的时候销售就说了，现在这个价格，怎么都是透支了的。”一名广州家长表示。

学位房价值再审视

广州学位房政策的改革是渐进式的，稳定而温和，学位房的价值和热度，尚未根本性触动。

以上海为例，3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中，最值得关注的莫过于“名额分配综合评价录取”制度，名额分配录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

这一招生办法一出，上海的学位房“变天”。据21世纪经济报道此前报道，在这一新政之后，黄浦区和静安区的学区房的价格出现了下调。比如静安晶华园，最近只有一套房源挂出，单价从3月初的22万元/平方米左右，下降到4月初的17万元/平方米。

从广州目前的趋势来看，或许将是采取“新学校新办法”“老学校老办法”的举措，但这可能更加助推仍可以“对口直升”、确定性强的“牛校”房价。

例如，华阳小学（华成校区）对口的荟雅苑，其于2000年建成，从链家上可以查询到的数据来看，其挂牌均价已经到了93393元/平方米，在今年1月份也有98653元/平方米的成交价，而去年12月，它的成交价仅在7万/平方米出头。

“比如你那个片区，是直升的，另外一个不是，那肯定是不同Level（水平）。大家都会选能够直升的，那靠近这个学校的，肯定就又贵了。”一名市场观察人士表示。

当然，目前看来，广州在教育均衡和教育公平之上，还是有所作为，这或许也是另一种平抑学位房热度的方式。据广州市教育局发布的数据，当前，广州全市已成立86个教育集团，市属优质教育集团实现11个区全覆盖，好学校办到了家门口，优质教育资源全辐射。

当广州遍地都是名校的时候，“名校”信仰就有可能被打破，学位房的热度也才有可能真正降下来。一名了解广州教育政策的人士告诉21世纪经济报道记者：“广州现在很多好的学校都是集团化运作，例如广大附中、广州二中，还有执信这种，天河有，南沙也有，可以说每个区都有重点学校，都有好学校。现在说‘房住不炒’，广州的名校学位整体上也是越来越多，要看到这个趋势。”